주담대 규제 논란, 50년 만기 대출의 위험과 전망

• 주담대 규제의 정당성

지난 몇 년 동안, 50년 만기 주담대는 주거의 사다리로 떠올랐다. 특히 청년, 신혼부부를 위해 설계된 이 대출 상품은 금융시장에서 호응을 얻었다. 하지만 잠시만 생각해 보자. 금융 상품이나 정책이 인기를 끌기만 하다고 해서 그것이 언제나 긍정적인 것일까? 사실, 이 초장기 주담대는 금융 시스템에 부담을 주고 가계 부채를 증가시키는 묵직한 원인이 되고 있다.

문제는 단순하다. 너무 긴 만기로 인해 대출을 갚는 과정에서 발생하는 전체 이자가 늘어난다. 물론, 월 상환액은 줄어드는 것이 맞다. 그러나 이것이 곧 금융 안정성을 저해하는 단계로 이어질 수 있다. 극단적인 예로 50년 만기 대출이 널리 퍼진다면 가계는 더 많은 부채를 눌리고 결국은 금융시장의 불안정을 초래할 가능성이 높다.

나이 제한 같은 규제는 무턱대고 대출을 받는 것을 억제하는 장치일 뿐이다. 중장년층이 주목해야 할 것은 이런 대출 상품이 그들에게도 부담을 줄 것이라는 점이다. 일할 수 있는 기간이 줄어드는 것은 물론, 앞으로의 경제 상황을 예측하기 어려운 현재 상황에서 50년이라는 시간 동안 안정적으로 상환할 수 있을지에 대한 물음표가 붙는다.

일례로 미국의 서브프라임 모기지 사태를 떠올려보면 좋은 의도로 출발했더라도 결국은 큰 문제를 불러일으킬 수 있음을 증명한다. 그러므로 금융당국의 규제는 지나치게 일관성 없거나 무책임하다고 볼 문제가 아니라 안정적인 금융 환경을 위한 필요악으로 볼 수 있다.

• 50년 주담대의 미묘한 매력과 함정

50년 주담대가 대중적인 이유는 명백하다. 저렴한 월 상환액과 높은 대출 한도. 이런 이점 때문에 주택 구매가 어려웠던 신혼부부나 청년층은 이 상품에 크게 호응하였다. 월 상환액이 낮아지면 가계 예산을 더 여유롭게 운영할 수 있고 높은 대출 한도는 주택 구매를 더욱 가까워 보이게 한다. 그러나 이것만으로 50년 주담대가 만능이라고 판단하는 것은 위험하다.

월 상환액이 줄어들었다고 해서 그것이 결국 전체 이자의 부담을 줄이는 것은 아니다. 만기가 길어질수록 누적되는 이자는 그 어떤 단기 대출보다도 더 크게 부탁될 수 있다. 더욱이 현 경제 상황에서 50년 동안의 금리 변동성까지 예측하기는 무리다. 만약 금리가 상승한다면 상환 부담은 더욱 커질 가능성이 크다.

또한 대출 기간이 길어짐에 따라 부동산 시장의 변동성에 더 큰 영향을 받게 된다. 집값이 하락하면 어떻게 될까? 대출금을 갚기 위해 집을 팔려고 해도 집값이 대출금보다 낮아진다면 결국 추가 자금을 마련해야 하는 상황이 올 수 있다.

그리고 50년 주담대는 신혼부부나 청년층에게만 좋은 것일까? 생각해 보면 이들이 50년 후에도 현재와 같은 수입을 유지할 수 있을지 아니면 더 나아가서 상환 능력이 있는지도 불분명하다. 이런 불확실성 때문에 금융당국은 만 34세 이하로 나이 제한을 검토하는 것이다.

종합적으로 볼 때, 50년 주담대는 단기적 이익에만 치중하고 장기적 위험을 간과할 가능성이 크다. 그러므로 이 상품을 이용할 때는 신중을 기해야 하며 무엇보다 자신의 재정 상황과 미래 계획을 충분히 고려하는 것이 중요하다.

• 금융당국의 나이 제한, 공정한 선택인가?

50년 주담대의 대중적인 인기를 반영하여 금융당국이 만 34세 이하로 나이 제한을 검토 중이다. 이것이 과연 공정한 선택인지 아니면 특정 계층에 대한 차별인지에 대한 의문이 제기되고 있다.

① 나이 제한을 둠으로써 중장년층이 주택 시장에 접근하기 어려워지는 문제가 있다. 이미 경력과 수입이 안정된 중장년층이 주택을 구입하는 데 더 유리하다는 점을 감안하면 이들에게도 동일한 기회를 주어야 한다는 주장이 있다. 그렇지 않으면 주거 사다리란 개념 자체가 흔들릴 수 있다.

② 만 34세 이하의 제한은 청년층에게만 유리하다는 점에서도 문제가 있다. 청년층도 물론 주택 구입이 어렵고 이를 위해 다양한 지원이 필요하다. 하지만 그렇다고 해서 이 계층만을 위한 대출 상품을 만들어선 안 된다. 만약 그렇게 된다면 다른 연령대의 사람은 어떻게 주택을 구입해야 하는지에 대한 해답이 없어진다.

③ 나이 제한을 둠으로써 실제로 금융 시장의 안정성이 높아지는지도 논란의 여지가 있다. 이미 많은 전문가는 50년 주담대 자체가 금융 시장에 미치는 영향에 대해 우려를 표현하고 있다. 나이 제한만으로 이런 문제가 해결될 수 있을지는 미지수다.

④ 나이 제한은 단지 하나의 변수일 뿐, 대출을 받을 자격이 되는지를 평가하는 다양한 요소가 고려되어야 한다. 즉, 나이 외에도 소득, 직업 안정성, 신용도 등을 종합적으로 고려한 평가가 이루어져야 한다.

그렇기에 금융당국의 나이 제한 규제는 단순히 나이만으로 대출 가능성을 판단하는 것이 아니라 보다 다양한 요소를 고려한 종합적인 대책이 필요하다. 그렇지 않으면 이런 규제는 특정 계층을 위한 혜택이나 차별로 볼 수 있을 것이다.

• 50년 주담대의 대안, 변형 상품이 답인가?

50년 주담대의 논란이 확산됨에 따라 대안적인 상품 형태가 주목을 받고 있다. 금융 당국과 은행, 정부는 모두 이 상황을 어떻게 수습할지에 대한 대책을 마련해야 할 상황이다. 그 중에서도 대출의 만기와 상환 기간을 다르게 설정하여 매달의 부담을 줄이되 전체 상환 기간은 단축하는 방안이 제시되고 있다.

① 이런 변형 상품은 기존의 50년 주담대와 비교할 때 월 상환액의 부담은 줄일 수 있으면서도 전체 상환 기간을 짧게 할 수 있다는 장점이 있다. 즉, 고객은 단기간 내에 높은 원리금을 갚을 부담을 덜 수 있고 은행은 금융 시장 안정성 측면에서 리스크를 줄일 수 있다.

② 이런 변형 상품은 특히 중장년층에게 유리할 수 있다. 나이가 들수록 대출을 상환할 수 있는 기간이 줄어드는 만큼, 상환 기간을 단축하는 것은 이들에게 더 많은 기회를 제공할 수 있다. 하지만 이 역시 단순한 해결책이 아닐 수 있다.

③ 변형 상품이 만들어진다 하더라도 그것이 과연 금융 시장에 어떤 영향을 미칠지에 대한 충분한 연구와 검토가 필요하다. 예를 들어 상환 기간을 단축하면서 월 상환액을 줄이는 것이 실제로 금융 안정성에 긍정적인 영향을 미칠 수 있을지 아니면 다른 문제를 야기할 수 있을지에 대한 평가가 필요하다.

④ 변형 상품이 시장에 나온다 하더라도 그것이 모든 사람에게 적합한 것은 아니다. 그러므로 개별 고객의 상황에 따라 가장 적합한 대출 상품을 선택할 수 있도록 다양한 옵션을 제공해야 한다.

변형 상품의 도입이 50년 주담대의 문제점을 해결할 수 있을지 여부는 아직 미지수다. 하지만 단순한 나이 제한보단 더 다양한 방안을 모색하는 것이 필요하다는 것은 분명하다.

• 금융 당국과 정부의 역할, 그리고 결론

50년 주담대 문제가 이렇게까지 커지게 된 데엔 금융 당국과 정부 또한 책임을 벗어날 수 없다. 물론, 초장기 주담대는 처음엔 청년과 신혼부부의 주거 문제를 해결하기 위한 선의의 정책으로 시작되었다. 그러나 정책을 추진하면서 발생할 수 있는 부작용에 대한 철저한 검토와 준비가 부족했던 것은 명백하다.

특히 이런 대출 상품이 금융 시장에 어떤 영향을 미칠지에 대한 예측이나 대비책이 미흡했다는 점은 큰 문제다. 지금까지의 경험을 통해 볼 때, 단순한 나이 제한과 같은 수준의 대책은 불충분하다. 금융 당국은 대출 상품의 다양성을 증가시켜야 하며 그 과정에서 발생할 수 있는 리스크에 대해 심도 있는 연구와 분석이 필요하다.

필자가 볼 때, 이 문제의 해결은 단순한 정책 조정으로는 불가능하다. 우리 사회 전체가 대출과 부채에 대한 인식을 바꿔야 한다. 지금까지 우리는 대출이 쉬우면 좋다는 단순한 논리로 행동해 왔다. 그러나 이런 생각은 결국 가계부채의 증가와 금융 시장의 불안정을 초래한다.

정부와 금융 당국은 이런 문제의 본질을 파악하고 금융 교육을 강화하는 등의 본질적 대책을 세워야 한다. 대출은 결코 나쁜 것만은 아니지만 그것이 과도하면 문제를 일으킬 수 있다는 점을 이해하는 것이 중요하다.

결국 50년 주담대 문제는 단순히 대출 상품의 문제가 아니라 우리 사회의 금융 문화와 관련이 있다. 그러므로 이를 해결하기 위해선 단순한 정책 조정을 넘어 근본적인 변화가 필요하다는 것이 필자의 생각이다.